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近期，“提前還房貸”話題再度引熱議。據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解，購(gòu)房者在部分銀行提前還房貸需要排隊(duì)，排隊(duì)時(shí)間短則兩三個(gè)月，長(zhǎng)則需等待半年之久。為什么購(gòu)房者都在扎堆提前還房貸？提前還貸真的劃算嗎？提前還貸對(duì)銀行業(yè)績(jī)有什么影響？

2月13日19點(diǎn)，貝殼財(cái)經(jīng)與騰訊財(cái)經(jīng)共同打造了一場(chǎng)直播節(jié)目，邀請(qǐng)招聯(lián)首席研究員董希淼、光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰、金融監(jiān)管政策專家周毅欽共同就此話題展開(kāi)討論。

目前房貸早償率約10%部分居民通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換導(dǎo)致早償

(資料圖)

“目前我國(guó)房貸早償?shù)囊?guī)模并不大，目前房貸年化早償率在10%左右，即只有10%左右的購(gòu)房者選擇提前還房貸?！蓖跻环褰榻B，這一比例還未達(dá)到2020-2021年前后提前還貸的規(guī)模，但房貸早償率仍有進(jìn)一步增長(zhǎng)的壓力，而如果出現(xiàn)了大量的早償行為，確實(shí)會(huì)對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響。

董希淼表示，最根本的原因是受新冠疫情、經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，部分居民出現(xiàn)了工作不穩(wěn)定、收入下降的情況，對(duì)未來(lái)預(yù)期信心不足。而春節(jié)前后，不少居民年終獎(jiǎng)等資金更多，因此還貸較此前更為集中。

“從2022年看，提前還房貸還與投資理財(cái)收益下降有一定關(guān)系?！倍ｍ当硎荆ツ杲鹑谑袌?chǎng)波動(dòng)比較大，部分投資者理財(cái)?shù)氖找媛实陀诜抠J利率，一些人就將原來(lái)買(mǎi)股票、基金和理財(cái)?shù)馁Y金騰挪出來(lái)，用于提前還房貸。

王一峰亦認(rèn)為，投資收益回報(bào)水平和房貸按揭的負(fù)債利率之間的差異是影響購(gòu)房者選擇提前還房貸的重要因素之一。去年以來(lái)，理財(cái)收益率與早償率呈現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，這刺激了部分居民早償行為的發(fā)生。

“去年在股市、債市、樓市都出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好正在轉(zhuǎn)向保守?！敝芤銡J補(bǔ)充道，數(shù)據(jù)顯示，2020年投資者投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)最低的一級(jí)產(chǎn)品的客戶占比為19%，但到去年6月份，這一比例達(dá)到了45%。這反映出投資者的觀望情緒比較濃厚，也促使其將原來(lái)用于投資的資金提前還房貸。

在董希淼看來(lái)，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差較大，也是造成購(gòu)房者提前還房貸的重要因素之一。目前部分存量房貸利率達(dá)到了6%以上，而新增房貸平均利率僅有4.3%左右，部分地區(qū)首套房貸利率低于4%。

王一峰還指出，從居民負(fù)債端其他負(fù)債的可得性和資金成本的角度來(lái)看，由于過(guò)去一段時(shí)期居民消費(fèi)類貸款的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的下降，經(jīng)營(yíng)性貸款的利率也是處在一個(gè)比較低的區(qū)間，不排除一部分居民通過(guò)消費(fèi)貸或者通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸出現(xiàn)債務(wù)置換的情況，導(dǎo)致早償行為的增加。

不過(guò)，王一峰認(rèn)為，從大趨勢(shì)上看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了常態(tài)化的增長(zhǎng)階段，預(yù)計(jì)未來(lái)提前還房貸的現(xiàn)象也將隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而緩解。

房貸是人生中難得的杠桿投資 這三類人不適合提前還

“是否適合提前還房貸，每個(gè)人情況都不同?！倍ｍ当硎荆@需要根據(jù)每個(gè)人房貸利率高低、投資理財(cái)能力、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及近期和中期資金安排等多方面因素綜合考量。

從貸款本身來(lái)看，董希淼認(rèn)為，如果房貸是以等額本金的形式還款，意味著開(kāi)始還本金多而利息較少，這種方式提前還款相對(duì)有利；如果是等額本息，則意味著借款人先還的利息多，如果還款已經(jīng)到一半，不建議提前還貸。同時(shí)，如果購(gòu)房者是使用公積金貸款，或者利率顯著較低的房貸，同樣不建議提前還房貸。

董希淼還總結(jié)了三種不適合提前還貸的情景：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人要比較貸款利率與投資理財(cái)收益率之間的關(guān)系；第二，耗光所有積蓄、四處借錢(qián)還房貸的人，這會(huì)讓借款人資金捉襟見(jiàn)肘，甚至陷入家庭流動(dòng)性危機(jī)；第三，通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款或消費(fèi)性貸款，套取資金來(lái)還房貸，因?yàn)檫@是違規(guī)行為，甚至可能因?yàn)閭卧煜嚓P(guān)材料涉嫌違法。

周毅欽亦表示，將消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸的資金騰挪到房地產(chǎn)市場(chǎng)是違規(guī)行為，一旦被監(jiān)管或銀行發(fā)現(xiàn)，則有可能會(huì)勒令借款人提前歸還所借的消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸。經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸期限相對(duì)較短，單筆金額相對(duì)較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個(gè)人征信記錄。同時(shí)，辦理過(guò)程中，一些違法違規(guī)的中介可能會(huì)使用造假的材料，這屬于“騙貸”行為，收費(fèi)也并不低，綜合成本可能高于原來(lái)的房貸成本，讓轉(zhuǎn)貸變得得不償失。

此外，周毅欽建議，借款人還需要看房貸的利息支出與投資收益之間的關(guān)系。如果資金的投資回報(bào)相對(duì)較高，收益能夠跑贏貸款支出，建議借款人“按兵不動(dòng)”。

“房貸對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，是人生當(dāng)中難得的杠桿投資?！敝芤銡J表示，若投資者盲目跟風(fēng)將這筆貸款提前還掉，相當(dāng)于自己選擇主動(dòng)下車，意味著將與投資獲得的超額收益無(wú)緣。

在周毅欽看來(lái)，從房貸10~20年的長(zhǎng)周期來(lái)看，股、債、樓市的波動(dòng)不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已處于回暖階段，因此建議借款人保持理性的態(tài)度。

“從投資的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始企穩(wěn)回升，這也將帶來(lái)綜合投資回報(bào)趨于穩(wěn)定、向好的時(shí)期。”周毅欽建議，借款人應(yīng)考慮長(zhǎng)周期的綜合投資回報(bào)結(jié)果，并在提前還房貸的問(wèn)題上三思而后行。

銀行若故意關(guān)閉線上還款渠道 屬于“店大欺客”行為

周毅欽表示，部分銀行會(huì)在與客戶簽訂的房貸合同中明確約定提前還款的要求，如約定借款人要提前還貸，必須要先向銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)同意后才可以償還部分或全部貸款；也有一些銀行為了保證借款合同的穩(wěn)定性，要求客戶借款期限在半年或一年以上才可以提前還款，這是為了防止客戶快進(jìn)快出，防止對(duì)銀行的管理增加難度；還有一些銀行在合同中設(shè)置了提前還款的違約金，因?yàn)橘?gòu)房者提前還款也使得銀行失去了原有合同約定的利息收入，造成了銀行閑置資金的成本損失。這些是合理的門(mén)檻。

王一峰介紹，在西方國(guó)家，借款人提前還貸同樣也需要收費(fèi)，但在國(guó)內(nèi)相關(guān)費(fèi)用基本上沒(méi)有收過(guò)，這是過(guò)去我們國(guó)家房貸業(yè)務(wù)長(zhǎng)期以來(lái)發(fā)展的傳統(tǒng)。

“而銀行為了防止高利率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為低利率資產(chǎn)，采取了關(guān)閉手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道，把審批程序拉長(zhǎng)，人為制造困難，讓客戶自己主動(dòng)打退堂鼓的行為并不可取?！敝芤銡J表示，從金融消費(fèi)者保護(hù)的角度來(lái)看，這屬于“店大欺客”行為。

董希淼主張，銀行對(duì)提前還房貸的行為不收取違約金，并建議銀行不要給購(gòu)房者提前還款設(shè)置過(guò)多障礙。但客戶提前還款是否繳納違約金、補(bǔ)償金，主要還是看相關(guān)房貸合同的約定。

“不是銀行想多賺利息就十惡不赦、借款人想提前還貸就天經(jīng)地義。”董希淼表示，呼吁銀行為借款人提前還貸提供更多的便利，盡量適度地降低部分存量房貸的利率，但并不意味著這是銀行的法律責(zé)任。

建議存量房貸利率分三檔實(shí)施下調(diào) 同時(shí)引導(dǎo)存款利率適當(dāng)下行

王一峰指出，利率較高的存量房貸主要集中于2017年-2021年底期間放款的這部分貸款，考慮到今年年初集中減息，目前基本上這部分存量房貸利率平均在5%左右。這意味著部分借款人房貸利率要比當(dāng)前投資收益率更高，因此這部分人群提前還款意愿較強(qiáng)。

“下調(diào)存量房貸利率不僅可以緩解當(dāng)前早償?shù)膯?wèn)題，還可以防范由于疫情給居民帶來(lái)的償還能力降低、壓力較大的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)消費(fèi)?！蓖跻环灞硎荆诖媪糠抠J利率較高的居民中，首次置業(yè)的比重較大，緩解這部分居民還款壓力，也將有助于促進(jìn)社會(huì)公平。但降低存量房貸利率還需要從頂層設(shè)計(jì)上系統(tǒng)地考量，而當(dāng)前存量房貸的調(diào)節(jié)很多是金融體系對(duì)于居民端道義的考慮，而非必須的責(zé)任。

實(shí)際上，從歷史來(lái)看，2009年我國(guó)曾有過(guò)統(tǒng)一的下調(diào)存量房貸利率的做法，當(dāng)時(shí)是在法定貸款利率的基礎(chǔ)上打7折，這主要是面對(duì)2008年金融危機(jī)做出的響應(yīng)，銀行與借款人重新簽訂了補(bǔ)充合同。

不過(guò)，王一峰認(rèn)為，“直接打折”的做法于現(xiàn)在而言已經(jīng)不適用了。與當(dāng)年相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策是“因城施策”，不同城市的房貸利率千差萬(wàn)別，是在貸款報(bào)價(jià)基礎(chǔ)利率（LPR）的基礎(chǔ)上加減點(diǎn)而來(lái)，部分城市之間的房貸利率差異甚至接近100個(gè)基點(diǎn)，這也給存量房貸利率如何下調(diào)帶來(lái)了難題。而“存量房貸利率下降幅度”的問(wèn)題同樣值得探討，如果降幅過(guò)大，可能會(huì)對(duì)銀行盈利造成擠壓，將對(duì)我國(guó)金融體系穩(wěn)定性造成較大影響。

董希淼則在直播中指出，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。在執(zhí)行過(guò)程中，可以不用區(qū)分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動(dòng)利率，各地可以通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制來(lái)召集銀行商討，形成一定的標(biāo)準(zhǔn)并加以實(shí)施。

董希淼建議，可根據(jù)房貸利率水平分三檔實(shí)施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個(gè)基點(diǎn)；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個(gè)基點(diǎn)；房貸利率在5.0%~5.5%之間的打95折或者降30個(gè)基點(diǎn)。在降低利率時(shí)，銀行無(wú)需與借款人重新簽訂紙質(zhì)合同，可采取此前貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR利率時(shí)的做法，即向符合條件的借款人發(fā)送信息確認(rèn)即可。而所謂階段性，則可將時(shí)間暫定為三年，三年之后可以根據(jù)實(shí)際情況再做研究。

此外，董希淼還建議，央行可以適度通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)存款利率適當(dāng)下行，減輕銀行負(fù)債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對(duì)沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對(duì)部分影響較大的銀行進(jìn)行定向降準(zhǔn)以彌補(bǔ)其損失。對(duì)于銀行而言，主動(dòng)讓利不僅可以更好地履行社會(huì)責(zé)任、促進(jìn)消費(fèi)，還有助于留住更多存量客戶。