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2月13日，有關(guān)房貸年齡期限可延長到80歲的消息再引熱議，南寧市多個(gè)樓盤對外宣布跟進(jìn)相關(guān)政策。新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者致電南寧市多家銀行求證獲悉，目前多家銀行并未接到通知。

【資料圖】

南寧當(dāng)?shù)厥欠癞?dāng)真有政策落地，減負(fù)效果如何？貝殼財(cái)經(jīng)記者聯(lián)系了多位房產(chǎn)中介獲悉，“我們目前還沒接到類似客戶?！庇兄薪榉Q，多數(shù)購房者還是沖著南寧目前3.7%的首套房貸利率來的。他們還表示，多種政策的疊加確實(shí)會(huì)對樓市的需求端起到一定刺激作用，但是就單一政策來看，延長房貸年齡的效果尚不明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄則表示，放寬貸款年齡限制利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。同時(shí)，父母也可以有機(jī)會(huì)與子女一同買房承擔(dān)還貸壓力，也間接減輕了部分年輕人置業(yè)的壓力。

而對于大家所關(guān)心的購房人離世貸款未清怎么辦這個(gè)問題，貝殼財(cái)經(jīng)從律師方面得到的答案是：可由借款人的遺產(chǎn)、繼承人、擔(dān)保人進(jìn)行清償。

【銀行】

多家銀行稱未接到通知

針對“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息，2月13日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者打電話向南寧市多家銀行網(wǎng)點(diǎn)咨詢求證。

建設(shè)銀行南寧某支行網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，暫時(shí)沒有接到該項(xiàng)通知。南寧某農(nóng)業(yè)銀行個(gè)貸中心的業(yè)務(wù)經(jīng)理也告訴記者，關(guān)于延長房貸年齡期限一事自己也是通過新聞了解到的，但上級(jí)行并未下發(fā)文件，目前該行仍延續(xù)貸款人年齡加貸款期限不超過75年的政策。

中信銀行南寧分行則向貝殼財(cái)經(jīng)記者回應(yīng)稱，外界對此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80年，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實(shí)貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

銀行分析人士向貝殼財(cái)經(jīng)記者指出，部分銀行延長房貸年齡要求可能是為了拓展銀行業(yè)務(wù)，房貸對銀行來說仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。此外，當(dāng)前我國人均預(yù)期壽命預(yù)期延長，此舉也是為了滿足市場部分潛在需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房貸年齡期限延長至80歲的情況下，40-59歲年齡段的中年人更容易增加10年的貸款期限。據(jù)此，我們假設(shè)：某購房者目前為50歲，其申請了100萬貸款本金。不考慮房貸利率下調(diào)的因素，若按過去模式，需要20年內(nèi)償清貸款。而現(xiàn)在則可以調(diào)整為30年。統(tǒng)計(jì)顯示，政策實(shí)施前該購房者的月供額為6113元/月，而現(xiàn)在則為4832元/月。如此對比，其可以減少1281元/月，即月供壓力減少了21%。所以此類政策客觀上具有積極的減負(fù)效應(yīng)，或者說可以為中年人的購房減輕負(fù)擔(dān)。

【中介】

“很多人誤會(huì)了”“目前還沒接到類似客戶”

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)，截至2022年12月，南寧新房價(jià)格已連續(xù)下跌6個(gè)月，二手房價(jià)格已連續(xù)下跌18個(gè)月。成交冷淡、價(jià)格下行的現(xiàn)狀也在一定程度上促使南寧放松購房貸款政策。此前，在央行和銀保監(jiān)會(huì)建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，南寧市已經(jīng)將首套住房商貸利率下限下調(diào)為3.7%。

“目前已經(jīng)有部分銀行在執(zhí)行了，首套房和二套房均可享受該政策?！?月13日，南寧萬科的房屋中介陸女士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，目前中信銀行就可以辦理。而對于延長房貸年齡期限的新政策，陸女士向貝殼財(cái)經(jīng)記者解釋，很多人其實(shí)誤會(huì)了，并不是80歲還可以申請房貸，而是貸款年齡和貸款年限相加不超過80年。

貝殼財(cái)經(jīng)記者了解到，目前我國各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的最長貸款期限為30年。此次南寧的新政并未修改這一期限。具體來看，這次的政策只是意味著，購房者年滿50周歲，只要符合貸款條件就可按最高30年期限申請房貸。

“對于老人來說，申請貸款也需要滿足一些基本條件。”從陸女士向記者出示的銀行面簽資料中可以看到，購房者需要提供收入證明和銀行流水，且月收入要覆蓋月供的2.2倍。陸女士介紹，如果老人的流水難以覆蓋，其實(shí)也可以增加共同還款人。

陸女士稱，近期，南寧的樓市已經(jīng)逐漸回暖，尤其是周末，售樓處異?；鸨蛻舳冀哟贿^來。不過她坦言，多數(shù)購房者還是沖著南寧目前3.7%的首套房貸利率來的。

“我們目前還沒接到類似客戶。”另一名房屋中介劉先生則告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，多種政策的疊加確實(shí)會(huì)對樓市的需求端起到一定刺激作用，但是就單一政策來看，延長房貸年齡的效果尚不明顯。

【律師】

購房人離世貸款未清怎么辦？可由借款人的遺產(chǎn)、繼承人、擔(dān)保人清償

銀行分析人士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，直觀看，銀行對購房的門檻在降低，反映樓市需求目前仍偏弱；但是貸款年限延長至80歲可能帶來部分樓市需求，但也可能增加銀行房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，未來這一措施推出需要審慎。

假如還房貸期限延長到80歲，銀行如何保障自己的利益？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向貝殼財(cái)經(jīng)記者解釋，首先，銀行在審核這類按揭貸款的時(shí)候，一般都會(huì)要求購房人拿這套房子做抵押，只要將來不能還款，銀行就可以行使抵押權(quán)，對房子優(yōu)先受償，所以不用過于擔(dān)心債權(quán)兌現(xiàn)不了；其次，據(jù)了解，在當(dāng)?shù)厝绻彿咳四挲g偏大，貸款的時(shí)候，銀行會(huì)讓購房人提供擔(dān)保人。當(dāng)貸款人不能還貸的時(shí)候，還有擔(dān)保人可以追索。

對于“購房人去世，房貸還沒有還清”的問題，王玉臣則告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，這種一般分兩類，一類是有擔(dān)保人，如果是年齡偏大的，一般銀行都會(huì)要求有擔(dān)保人。一類是沒有擔(dān)保人的。如果有擔(dān)保人，那么如果借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當(dāng)沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時(shí)，銀行可以要求擔(dān)保人承擔(dān)清償責(zé)任或者直接依約要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)。如果沒有擔(dān)保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進(jìn)行清償，或找借款人的繼承人清償。當(dāng)繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時(shí)，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)了。

王玉臣建議，作為消費(fèi)者，首先還是要慎重選擇這種方式，對于一部分的購房人，選擇這種方式購房很可能是因?yàn)樽约貉巯碌馁Y金能力不足。這個(gè)時(shí)候選擇購房本身就有一定的風(fēng)險(xiǎn)，畢竟房住不炒，房產(chǎn)去資本化已經(jīng)成為一種大趨勢。而且國家也在大力提倡“租售并舉”，購房一定量力而行，理性判斷。

陳霄表示，預(yù)計(jì)接下來，其他城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴(yán)重、老年人群體占比高的城市可以優(yōu)先考量。