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1月1日，大部分居民存量房貸利率將重新定價(jià)。

據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者了解到，當(dāng)前居民房貸重新定價(jià)日多為每年1月1日，要依據(jù)上年12月的5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。

根據(jù)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布LPR報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年5年期以上LPR利率一共下降了3次。今年12月份5年期以上品種LPR利率為4.30%，相較于去年12月份的4.65%下降了35個(gè)基點(diǎn)。

(資料圖片)

行至年末，市場(chǎng)針對(duì)存量房貸利率是否進(jìn)一步下調(diào)的討論越來越多。有人認(rèn)為，部分存量房貸利率與當(dāng)前新辦理的房貸利率之間利差加大，有必要適度調(diào)降存量房貸利率。但也有人指出，普降難度較大，應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律和契約精神。

對(duì)于明年金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端復(fù)蘇，市場(chǎng)保持相對(duì)一致的預(yù)判。多位受訪專家認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的金融政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，當(dāng)務(wù)之急是加碼需求端政策進(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。

新老利差超過2%房貸早償率有所上升

“我今年10月份提前償還了部分銀行房貸。”購(gòu)房者吳玥（化名）說，雖然其當(dāng)?shù)氐姆抠J利率在去年LPR下降之后達(dá)到了4.3%并不算高，但現(xiàn)在房貸利率都在下降，且理財(cái)收益已經(jīng)出現(xiàn)虧損，“我手里還有足夠的現(xiàn)金流，權(quán)衡之下選擇了提前還房貸?！?/p>

不過，吳玥完成提前還款并不容易。她多次致電銀行客戶經(jīng)理，在說明想要提前還款之后，便被經(jīng)理直接掛斷電話。經(jīng)過多次交涉后銀行告訴她，提前全部還完必須本人持房本去銀行辦理，否則只能提前還完一定比例。但由于吳玥因工作原因無法回到當(dāng)?shù)劂y行辦理，所以選擇了后者。

今年提前還款的購(gòu)房者不在少數(shù)。“銀行明顯感覺到房貸早償率的上升?！币晃汇y行人士直言，今年前來咨詢和完成提前還款的客戶較往年明顯增多。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，按揭貸款早償?shù)默F(xiàn)象在今年比較突出，據(jù)估算今年按揭貸款的提前償還規(guī)模每個(gè)月比正常年份多1000億元左右。

貝殼財(cái)經(jīng)記者查詢央行發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，11月份住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加2103億元。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，考慮到當(dāng)前新發(fā)放的按揭貸款利率已經(jīng)較低，多地首套房貸利率降至4%以下，進(jìn)入“3時(shí)代”，部分地區(qū)房貸利率已處于歷史性低點(diǎn)。今年居民按揭貸款持續(xù)疲弱的重要原因之一，是存量房貸與新增房貸之間利差不斷擴(kuò)大，有客戶利差已高達(dá)2.27%，這造成按揭早償率大幅提升。

有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，第三方最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155個(gè)基點(diǎn)和100個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。其中，19城首套房貸主流利率降至4%以下。

是否調(diào)降存量房貸利率惹爭(zhēng)議

銀行房貸早償率上升引起了業(yè)界的重視。作為應(yīng)對(duì)，多家銀行今年已悄然提高了房貸早償門檻，有銀行曾發(fā)布公告調(diào)整房貸早償?shù)馁r償金率。而多位購(gòu)房者亦表示，遇到了早償受阻的情況。

“如果房貸早償率過高，可能會(huì)造成銀行資產(chǎn)的萎縮?！币晃还煞葜沏y行人士告訴新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者，房貸業(yè)務(wù)可以為銀行提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，是銀行體系中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。如果早償金額過高，不僅意味著銀行將失去穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，還需要將這部分回籠的資金重新貸出去。但在當(dāng)前，像按揭房貸這樣優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)十分難得。

明明認(rèn)為，按揭貸款早償最核心的原因是存量貸款利率的調(diào)整明顯滯后。未來各地監(jiān)管部門有必要根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，對(duì)存量貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，以此緩解銀行資產(chǎn)端的壓力。

溫彬亦認(rèn)為，在調(diào)降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過下調(diào)存量房貸利率進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，以穩(wěn)定居民資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇。

不過，光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華直言，進(jìn)一步降低存量按揭房貸利率將釋放一定的居民消費(fèi)潛力，但預(yù)計(jì)作用相對(duì)有限，對(duì)刺激新增購(gòu)房上升亦相對(duì)有限。而從目前銀行資產(chǎn)負(fù)債表來看，房貸早償問題的風(fēng)險(xiǎn)仍然處于可控范圍內(nèi)。

“普遍下調(diào)存量房貸利率，可操作性并不高?！敝苊A還表示，房貸利率隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而每年不盡相同，因此建議尊重市場(chǎng)規(guī)律以及契約精神，在“因城施策”的原則下，盡量通過市場(chǎng)化的途徑解決。如針對(duì)部分客戶，通過協(xié)商等方式對(duì)存量利率進(jìn)行調(diào)整。與此同時(shí)，隨著LPR利率的下降，存量的房貸利率亦將隨之下行。

房地產(chǎn)需求側(cè)刺激政策或?qū)⒓哟a

今年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融支持政策持續(xù)發(fā)力。光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步“穩(wěn)預(yù)期”主要對(duì)應(yīng)穩(wěn)定市場(chǎng)銷售，目前購(gòu)房者有效需求相對(duì)不足、觀望情緒較濃，市場(chǎng)因擔(dān)心房屋交付而拖累銷售，居民正常住房消費(fèi)被阻滯。

“在新增貸款的政策方面，全國(guó)平均的新增按揭貸款利率已經(jīng)是歷史最低了，明年或還將繼續(xù)壓降?！泵髅黝A(yù)計(jì)，一方面依靠LPR下調(diào)，另一方面各地還有因城施策下調(diào)按揭貸款利率的空間。同時(shí)，一線城市的限購(gòu)限貸有必要進(jìn)一步放開，發(fā)揮全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)作用。

值得注意的是，央行在9月底公布的階段性下調(diào)部分城市首套房貸利率下限的相關(guān)政策即將在12月底到期。對(duì)于該政策是否延期，有分析人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正處于筑底企穩(wěn)階段，不排除該階段性政策延期的可能，這有利于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。

對(duì)于LPR利率下調(diào)方面，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，2023年1月1日房貸重定價(jià)日過后，5年期以上LPR報(bào)價(jià)有可能下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在限購(gòu)政策方面，王一峰認(rèn)為，在“房住不炒”的總原則下，因城施策框架體系內(nèi)，恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方是治本之策，預(yù)估需求側(cè)刺激性舉措具有確定性、持續(xù)性和漸進(jìn)性，在房貸利率、首付比例和二套房認(rèn)定等方面均可能進(jìn)一步施策。