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11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯合發(fā)布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出六大項16條要求。

(相關資料圖)

本次通知對金融支持房地產市場的表述更為明確，其中提到，要穩(wěn)定房地產開發(fā)貸款投放，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁；支持個人住房貸款合理需求，支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求等。

房地產市場信心增加，銀行股受益上漲。沉寂了許久的銀行股，今晨（11月14日）集體翻紅。根據wind數據顯示，招商銀行、平安銀行等上市銀行股價在早盤的漲幅均超過7%。市場人士認為，這主要是由于日前央行、銀保監(jiān)會出爐“支持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展16條舉措”（以下簡稱“金融16條”），對銀行股形成利好。

有業(yè)內人士指出，“金融16條”是當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的又一重要措施。這些措施的核心目標是為涉房融資托底，完成保交樓任務。若措施落地，存量樓盤風險化解模式、資金提供方更加清晰明朗、可執(zhí)行性強，銀行潛在損失敞口預計能夠得到控制。

圖/ic

金融支持房地產政策全面加碼

東方金誠首席宏觀經濟學家王青指出，“金融16條”措施出臺，標志著以引導房地產行業(yè)盡快實現軟著陸為目標，金融支持房地產政策全面加碼。背景是樓市“金九銀十”成色不足，近期部分頭部房企信用風險仍在持續(xù)暴露。當前房地產市場對宏觀經濟運行仍有拖累，著眼于四季度及明年初穩(wěn)增長、控風險，“金融16條”措施覆蓋面廣、針對性強，政策力度顯著加大。

此外，在“金融16條”中，供給端支持政策內容最為豐富，涵蓋除股市融資外的各類融資渠道，包括商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款、債市融資、資產并購以及信托等資管產品融資等，針對金融機構，也明確要求“延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排”。

銀河證券房地產行業(yè)分析師王秋蘅也表示，“金融16條”重磅舉措提振市場信心，為近段時間以來最強有力支持政策。央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，明確了房地產關聯各方主體目前的主要任務和方向，供需兩側雙管齊下，為本輪下行周期以來最強有力的支持政策，大幅提振了各方的信心。

王青認為，這些措施不僅會加大四季度“保交樓”進度——預計10月當月商品房竣工面積將同比轉正，年底前兩個月都會保持較快正增長，而且還會有效緩解房企流動性壓力，控制房企信用風險，遏制房地產投資下滑勢頭。

需求端方面，“金融16條”要求“支持個人住房貸款合理需求”，特別是鼓勵受疫情等因素影響的個人住房貸款延期還本付息，不影響個人征信。這些措施主要是以適度降低首付比例、合理下調房貸利率為核心，加大對剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩(wěn)定市場情緒。

王青指出，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。

王青判斷，年底前5年期LPR報價還有15至30個基點的下調空間。這是當前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的一個發(fā)力點，最快有可能在11月21日落地。若各項政策調整到位，年底前后樓市有可能出現趨勢性回暖勢頭，即季調后的商品房月度銷量環(huán)比穩(wěn)定上升。

最后，“金融16條”中也涵蓋了對住房租賃市場發(fā)展的支持措施。這主要是著眼于建立房地產市場調控長效機制，堅持房住不炒基調。由此，當前包括“金融16條”在內的支持政策出臺，并不意味著政策面對房地產行業(yè)實施大水漫灌；未來房地產支持政策、包括房貸利率下調等措施，還將本著漸進調整的原則推進。

信貸、債券、股權“三支箭”有序推進

值得注意的是，在人民銀行的支持和指導下，對民營房地產企業(yè)的融資正在有條不紊地推進。11月8日，交易商協會表示，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業(yè)在內的民營企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創(chuàng)設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

11月10日，交易商協會再度表示，受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。除龍湖集團外，還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向，交易商協會、中債增進公司正在積極推進受理評議工作。

下一步，交易商協會將堅持“兩個毫不動搖”，組織中債增進公司扎實推進“第二支箭”政策落實，不斷加大對包括民營房企在內的民企發(fā)債融資支持力度，充分發(fā)揮穩(wěn)定市場發(fā)展的積極作用。

申萬宏源首席債券分析師孟祥娟指出，助力民營企業(yè)融資的三支箭分別指的是以信貸、債券、股權三種方式促進民營企業(yè)融資。本次交易商協會“第二支箭”融資支持涉及的民營企業(yè)范圍較廣，具有較強的信號意義。

受利好消息影響，上周（11月7日-11月11日）地產債市場情緒明顯提振，尤其是未出險的民營房企境內債價格普遍上升。波動較大的中資美元債中，本周新城、碧桂園、遠洋集團、龍湖、金地等主體的美元債券領漲。

銀河期貨研究員王超對新京報貝殼財經表示，此次銀行間交易商協會提出的“第二支箭”對民營房企來講是雪中送炭，可以在很大程度上解決目前房企現金流緊缺問題。

王超指出，“第二支箭”仍以改善民營房企改善現金流為主，對大宗商品價格影響仍著重在未來需求預期上，未來隨著對民營房企債券發(fā)放范圍擴大，房企順利完成保交樓后才有可能增加新開工面積從而對大宗商品需求形成實質性拉動。

銀行股沖高集體翻紅

有業(yè)內人士認為，“金融16條”對支持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的力度較強，這讓市場信心有所增加，亦讓銀行因此受益。事實上，盡管今年以來上市銀行高管不斷對外表示“銀行在房地產市場風險可控”，但房地產市場風險在今年已成為市場對銀行最擔心的風險點之一。有上市銀行行長直言，該行風險資產來源主要是房地產等領域貸款。

“當前疫情防控和地產風險化解均已發(fā)生積極變化，有望形成共振。”浙商證券銀行研究團隊認為，總體上看，若措施落地，存量樓盤風險化解模式、資金提供方更加清晰明朗、可執(zhí)行性強，銀行潛在損失敞口預計能夠得到控制。

光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰亦表示，該政策承前啟后、同時涵蓋房地產供給需求兩側。以支持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展“金融16條”、交易商協會“第二支箭”支持房企發(fā)債融資等為代表的維穩(wěn)政策進一步出臺，有助緩釋地產風險，降低銀行體系資產質量壓力。

根據“金融16條”，商業(yè)銀行自該文件印發(fā)之日起半年內，向專項借款支持項目發(fā)放配套融資，在貸款期限內不下調風險分類等。王一峰認為，文件對于展期作出明確制度安排，將有助于房企融資更好作出應展盡展、能展盡展安排。

王一峰還指出，未來一段時間，銀行股利好因素較多。存款掛牌利率調整的紅利持續(xù)釋放，有助緩釋息差壓力。隨著疫情防控措施的優(yōu)化，經濟景氣度及市場化融資需求有望隨之修復，有助于微觀資產負債表改善、提振有效信貸需求。同時，在各項“穩(wěn)增長”舉措持續(xù)發(fā)力背景下，全年經營業(yè)績具有穩(wěn)定基礎

“綜合來看，銀行板塊具有一定向上空間，優(yōu)質銀行仍有望取得更好表現。”王一峰表示。

房企融資環(huán)境持續(xù)向好

“根據全文內容來看，此輪新政主要有四大方面內容值得關注，涉及了短期和中長期的政策，給房地產市場吃了一顆‘定心丸’?！敝残磐顿Y研究院資深研究員馬泓表示，這部分主要涉及與房地產相關的銀行信貸、債券、信托這三大類金融工具，與之前政策相比，新的變化在于對部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經看到房企融資邊際出現明顯改觀，預計未來一個階段房企資金來源狀況將持續(xù)向好。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華亦指出，從趨勢看，國內防疫政策調整，防疫精準度提升，經濟活動復蘇有所加快，國內紓困穩(wěn)增長政策持續(xù)發(fā)力，金融支持房地產市場政策措施力度大，樓市信心有望逐步恢復，房地產供需兩端有望逐步進入良性循環(huán)。

今年以來，金融監(jiān)管部門曾多次強調金融機構要滿足房地產市場的合理融資需求。據新京報貝殼財經記者了解到，多家銀行正在行動，不斷調整房企融資的相關策略，在風險可控的情況下為相關房企進行融資。如今，房企融資環(huán)境已有所改善。

中信銀行公司銀行部（鄉(xiāng)村振興部）副總經理殷亮表示，中信銀行積極采取支持表內房地產貸款投放、支持公開市場債券投資及債券承銷等方式，支持房地產合理融資需求，同時區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。

而在“保交樓”政策方面，殷亮表示，該行運用中信集團產融協同化解風險的創(chuàng)新模式，在中信集團和地方政府大力支持下，通過“注入流動性+設立信托封閉運營”模式，成功化解某民營房企項目風險，實現紓困民營房企、推動項目復工復產，帶動盤活數百億項目貨值的效果，提供了一種可借鑒可推廣的風險化解和房地產紓困新思路、新模式。

招商銀行行長王良亦在該行三季度業(yè)績發(fā)布會上指出，該行將繼續(xù)堅決貫徹執(zhí)行國家關于房地產行業(yè)的相關政策，加強房地產風險形勢前瞻性預判，持續(xù)對房地產客戶、區(qū)域、業(yè)務和產品進行結構調整，聚焦中心城市和戰(zhàn)略客戶，關注頭部企業(yè)的并購融資，進一步強化投貸后管理，嚴格執(zhí)行房地產貸款管理要求，加強項目風險監(jiān)測分析，根據具體項目風險情況逐筆充分計提撥備，及時優(yōu)化風險管理措施。

值得注意的是，近期房地產市場信貸逐漸有所回升。數據顯示，2022年三季度末，人民幣房地產貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%，比上年末增速低4.7個百分點；前三季度增加8488億元，占同期各項貸款增量的4.7%。三季度末，房地產開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個百分點，比上年末高1.3個百分點，結束了此前連續(xù)15個季度余額增速下降的態(tài)勢。據統計，年內新增房地產開發(fā)貸款6600億元，當季同比增長1.6倍。

此外，周茂華建議，對于金融機構來說，確實要發(fā)揮主觀能動性，降低順周期影響，支持因短期沖擊而陷入困難，聚焦主業(yè)，資質較優(yōu)的房企合理融資需求，同時，滿足住房剛需，促進樓市加快重返平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展軌道。

“金融機構還要確保資金用到實處?！敝苊A表示，銀行需要其他部門配合減少信息不對稱，銀行部門盡職履責，對民營中小房企進行盡調，同時，建立賬戶資金閉環(huán)管理，加強貸后管理等。

編輯 陳莉 校對趙琳