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近年來，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)全面加速，城市租住需求進(jìn)一步釋放，激發(fā)租房市場潛力。與此同時，國家出臺了一系列政策措施，鼓勵支持培育和發(fā)展住房租賃市場，深化住房制度改革，明確住房租賃市場發(fā)展方向并強(qiáng)化、規(guī)范監(jiān)督機(jī)制，有效推動行業(yè)良性平穩(wěn)發(fā)展。

當(dāng)前，我國住房租賃市場快速發(fā)展，但仍存在多項痛點。在解決市場痛點、滿足用戶日益增長的品質(zhì)租住與托管需求的同時，機(jī)構(gòu)化長租平臺迅速崛起并快速發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家表示，機(jī)構(gòu)化長租平臺的崛起符合國家多主體供給的政策要求，不僅有效改善了租賃市場供給結(jié)構(gòu)、拓寬發(fā)展空間，也符合廣大租住群體的需求。此外，面對日益趨嚴(yán)的監(jiān)管，構(gòu)化長租平臺還應(yīng)全面進(jìn)行市場適應(yīng)性升級，助推住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。

整頓規(guī)范住房租賃市場秩序

租賃住房是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題的重要途徑。當(dāng)前，我國住房租賃市場快速發(fā)展，為解決新市民住房問題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場仍存在多項痛點。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序意見》(以下簡稱“意見”)。意見指出，2019年6月以來，相關(guān)部門在全國范圍內(nèi)開展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作，并取得了初步成效，希望繼續(xù)通過明確租住市場的相關(guān)管理辦法，鞏固專項治理成果，將整治工作制度化、常態(tài)化。

北京房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長趙慶祥表示，意見對租賃市場上存在的問題，逐一制定了整治措施，促進(jìn)住房租賃市場進(jìn)一步規(guī)范;突破政策瓶頸，有很多創(chuàng)新性的規(guī)定，如轉(zhuǎn)租住房10套(間)以上的單位或個人，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場主體登記，堵住了個人二房東的口子;住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位;具有一定的前瞻性，為行業(yè)發(fā)展和管理留了空間。如要求直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市長2020年底前建設(shè)完成住房租賃管理服務(wù)平臺，加強(qiáng)市場監(jiān)測。

發(fā)展長租已成行業(yè)大勢所趨

在國家出臺一系列住房租賃政策，維護(hù)市場秩序、穩(wěn)定租金及市場預(yù)期的同時，我國的長租機(jī)構(gòu)也在迅速成長。

從行業(yè)發(fā)展的歷史維度來看，我國租賃市場長期處于發(fā)展初級階段，傳統(tǒng)租賃服務(wù)在“業(yè)主-平臺-用戶”的鏈條搭建中出現(xiàn)了“三大錯配”問題。而租賃需求也呈現(xiàn)用戶構(gòu)成多樣、需求構(gòu)成多樣、整體消費升級和整體租賃市場活躍的四大變化趨勢，品質(zhì)升級與細(xì)分需求同步發(fā)展。

與傳統(tǒng)租賃模式不同，長租機(jī)構(gòu)通過升級城市存量房、提升租戶體驗、滿足業(yè)主需求，無疑擁有更強(qiáng)的競爭力。數(shù)據(jù)顯示，2019年中國長租行業(yè)市場規(guī)模預(yù)計達(dá)到1.74萬億元，同比增長9.9%。未來幾年中國長租行業(yè)的市場規(guī)模將保持增長的勢頭。同時，多個行業(yè)巨頭的入局，也從側(cè)面證明了長租行業(yè)廣大發(fā)展前景。

“長租機(jī)構(gòu)是促進(jìn)租賃市場專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展的核心力量。”趙慶祥認(rèn)為，租賃市場具有分散性、多樣性特點，長租機(jī)構(gòu)能發(fā)揮穩(wěn)定器、壓艙石的作用，特別是當(dāng)出現(xiàn)市場波動的時候，通過發(fā)揮長租機(jī)構(gòu)的積極作用，能維護(hù)市場秩序、穩(wěn)定租金、盤活存量房源。

適應(yīng)性升級助租賃市場規(guī)范

據(jù)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，同時也要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，盤活存量市場。規(guī)范發(fā)展住房租賃企業(yè)被擺在培育市場供應(yīng)主體首要位置。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資深研究者江瀚表示，對于長租機(jī)構(gòu)來說，面對著國家越來越嚴(yán)格的監(jiān)管，最好的辦法就是全面進(jìn)行市場適應(yīng)性升級：一是堅決按照國家要求對嚴(yán)格把控的條款進(jìn)行全面的遵循;二是國家不允許做的事情堅決不做，并且按照服務(wù)民生的原則進(jìn)一步服務(wù)租賃市場的民生需求;三是長租機(jī)構(gòu)要更加規(guī)范化發(fā)展，取得發(fā)展的內(nèi)生動力，避免盲目生長。

長租機(jī)構(gòu)有效改善了租賃市場發(fā)展的整體環(huán)境，建立起房屋質(zhì)量、服務(wù)體系的更高標(biāo)準(zhǔn)，讓租住錯配得到修正。例如，今年9月，長租公寓企業(yè)自如參與了由中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院牽頭起草編制的《長租公寓評價規(guī)范》，該標(biāo)準(zhǔn)將對長租公寓裝飾裝修產(chǎn)品和室內(nèi)環(huán)境等提出系統(tǒng)性分級評價指標(biāo)。專家表示，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)與知名企業(yè)的協(xié)同，更有利于行業(yè)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。

江瀚指出，專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)的崛起符合國家多主體供給的政策要求，對于改善租賃市場供給結(jié)構(gòu)和促進(jìn)存量流通，推動市場長期可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，推動市場在機(jī)構(gòu)參與者的介入中不斷規(guī)范化有著非常重要的積極意義。此外，住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展，還需政府、長租機(jī)構(gòu)共同打好“組合拳”，政府部門要繼續(xù)構(gòu)建跨部門的信息共享，有機(jī)銜接的市場監(jiān)管合作機(jī)制，通過集中整治與規(guī)范管理，打造協(xié)同共治體系。