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過(guò)去十多年房地產(chǎn)價(jià)格上漲，最主要的基礎(chǔ)是需求在上漲，而需求上漲的最主要推動(dòng)力是銀行貸款，這時(shí)候居民放杠桿的進(jìn)度就決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

從近十年居民貸款增速，尤其是中長(zhǎng)期貸款的增速是大幅放緩的。一般把央行公布的數(shù)據(jù)中“住戶中長(zhǎng)期貸款”近似看做居民用來(lái)購(gòu)房的貸款，這是一個(gè)相對(duì)比較準(zhǔn)確的衡量居民房地產(chǎn)貸款增速的指標(biāo)，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有一定參考意義。

從央行披露的數(shù)據(jù)看，從2017年開(kāi)始，居民中長(zhǎng)期貸款的增幅就開(kāi)始大幅下降。筆者截取的樣本，從2009年算起到2020年，2009年居民中長(zhǎng)期貸款是1.70萬(wàn)億，而到了2020年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到5.95萬(wàn)億元，增加了大概三倍多，這個(gè)增幅于全國(guó)房?jī)r(jià)增幅大致相似。

不過(guò)，在過(guò)去十多年，全國(guó)房?jī)r(jià)基本是單邊上行的，但是居民中長(zhǎng)期貸款的增幅并非直線，而是跳躍非常大的，有些年份居民中長(zhǎng)期貸款是小幅下滑的，比如2011居民中長(zhǎng)期貸款增加了1.46萬(wàn)億元，而2012年居民中長(zhǎng)期貸款增加了1.96萬(wàn)億元，一年整整少增加了0.5萬(wàn)億元，但那年的房?jī)r(jià)個(gè)別地方出現(xiàn)了小幅調(diào)整，不過(guò)大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)是平穩(wěn)的。

2017年，居民中長(zhǎng)期貸款增加了5.3萬(wàn)億元，而2016年居民中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元，一年整整少增加了0.38萬(wàn)億元。然而，我們知道2017年房?jī)r(jià)漲幅也跟一般年份漲幅大體一樣。

這十多年中居民中長(zhǎng)期貸款增加最多的年份是2016年，這一年的居民中長(zhǎng)期貸款增加5.68萬(wàn)億元，2015年中長(zhǎng)期貸款增加了3.05萬(wàn)億元，多增加了整整2.63萬(wàn)億，多增加的幅度超過(guò)86%，從房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度看，這一年房?jī)r(jià)的漲幅跟其他年份也差不多，基本都是單邊上行的。這說(shuō)明，短期來(lái)看，貸款并不是房?jī)r(jià)上漲的決定因素，還有其他復(fù)雜因素在決定房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

當(dāng)然，最近幾年消費(fèi)貸款被挪用買(mǎi)房的情況比較嚴(yán)重，而從2017年開(kāi)始監(jiān)管消費(fèi)貸款挪作買(mǎi)房的情況開(kāi)始查處，去年更是進(jìn)行了嚴(yán)厲的打擊，不過(guò)這一點(diǎn)也許金額相對(duì)較小，從數(shù)據(jù)上反應(yīng)不是很明顯。

從2017年開(kāi)始居民貸款增量就在7萬(wàn)億以上的平臺(tái)上緩慢爬升，漲了四年到2020年居民貸款增量也才7.87萬(wàn)億，四年增加了0.74萬(wàn)億,中長(zhǎng)期貸款從2017年的5.3萬(wàn)億到5.95萬(wàn)億，四年只增加了0.65萬(wàn)億，增幅也很平穩(wěn)。

只不過(guò)，從短期貸款來(lái)說(shuō)，2017年的短期貸款是1.83萬(wàn)億，2016年只有6494萬(wàn)億，增加了大約1.2萬(wàn)億;2108年居民短期貸款增加了2.41萬(wàn)億元，2017年，居民短期貸款增加1.83萬(wàn)億元，增幅達(dá)到6千億左右。與此同時(shí)，這幾年消費(fèi)并未出現(xiàn)大的回升，這兩年是互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融大興的年份，可能有部分消費(fèi)貸款進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

從2018年開(kāi)始，監(jiān)管對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行集中治理，2017年開(kāi)始整治消費(fèi)金融被挪用做房地產(chǎn)按揭貸款的情況，從2019年開(kāi)始居民消費(fèi)信貸增幅下降，2019年居民短期貸款只增加1.98萬(wàn)億元，2020年居民短期貸款增幅是減少的，短期貸款只增加1.92萬(wàn)億元，相比2019年少增加600億元。說(shuō)明監(jiān)管對(duì)于貸款挪用的整治見(jiàn)效了。

從今年的情況看，今年后半年的增幅已經(jīng)被前半年的增幅給擠占了。今年前半年，住戶中長(zhǎng)期貸款增加3.43萬(wàn)億元;而去年上半年只增加了2.8萬(wàn)億元，全年居民中長(zhǎng)期貸款中長(zhǎng)期貸款增加5.95萬(wàn)億元，那么如果今年居民中長(zhǎng)期貸款跟去年保持增幅不大，那么下半年的增幅是很小的，這也預(yù)示著下半年房?jī)r(jià)的上漲空間不大。冉學(xué)東