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5月份以來，北京部分小區(qū)二手房掛牌量有所上漲，特別是一些手持“老破小”的業(yè)主，更傾向于將其置換成新房或次新房。此外，一些業(yè)主出于整合資產(chǎn)的目的，也將一些二手房掛牌入市。與部分區(qū)域掛牌房源增多相對應(yīng)的是，一些業(yè)主出于急售的原因而愿意降價。

在此背景下，從整體交易量來看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比下滑6.8%。而展望未來走勢，業(yè)內(nèi)人士指出，北京二手房市場或在年末迎來明顯的“翹尾”行情。

(相關(guān)資料圖)

5月份，北京二手房網(wǎng)簽12982套。資料圖片

部分區(qū)域掛牌房源增多，成交節(jié)奏放緩

“5月份以來，門店掛牌量有所上漲。3月底時，買賣房源掛牌量300來套，目前掛牌量為429套。”位于豐臺科技園商圈的21世紀不動產(chǎn)鴻業(yè)興園店商圈經(jīng)理張文鋒如是說。

海淀世紀城片區(qū)的經(jīng)紀人也有類似感受。北京中原世紀城戰(zhàn)區(qū)遠大上河村分行店長王玉良指出，近期受成交放緩影響，門店房源掛牌量有所增加，月均新增掛牌出售房源在10套以上。

另據(jù)麥田房產(chǎn)太陽宮一區(qū)紅璽臺一店經(jīng)理史玢玢介紹，太陽宮區(qū)域多為中高端小區(qū)，單套總價在1000萬-5000萬元之間，總體掛牌量上浮5%-10%，其中一二居室及小三居的掛牌量較多。

在史玢玢看來，其門店輻射的樓盤多是2010年-2013年建成的，最近一些業(yè)主出于整合資產(chǎn)的目的加入置換隊伍中，比如將名下太陽宮片區(qū)一套兩居室加上五環(huán)外一套老房子一起出售，置換成太陽宮片區(qū)的大戶型。

不過，在采訪中，也有不少門店經(jīng)紀人反饋，區(qū)域內(nèi)并沒有出現(xiàn)掛盤量明顯增多的現(xiàn)象?！伴T店負責的小區(qū)，掛牌量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，目前并沒有出現(xiàn)升高情況?！丙溙锓慨a(chǎn)回龍觀西區(qū)流星花園一店經(jīng)紀人喬召表示。朝陽區(qū)另一家中介門店經(jīng)理亦表示，其門店5月掛牌量雖有所增加，但在正常范圍內(nèi)，“3%左右，增量很小”。

相比普通住宅市場，豪宅市場掛牌量表現(xiàn)得更為平穩(wěn)。以中央別墅豪宅區(qū)為例，據(jù)北京中原中央別墅豪宅區(qū)域天竺別墅豪宅分行店長程鐵錚介紹，中央別墅區(qū)的重點樓盤掛盤量并沒有出現(xiàn)明顯增幅，“比如名都園小區(qū)，目前在售房源和去年相比處于持平狀態(tài)。但今年前5個月名都園別墅成交量已超過去年全年別墅成交量。”

不過，從整體市場來看，5月份北京二手房掛牌房源量有所走高。根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房掛牌量和4月份相比，增加了3.7%?？傮w來看，成交放緩、掛牌量增加，北京二手房市場的成交進一步承壓。

部分片區(qū)掛牌價調(diào)低，急售房源僅為個案

與部分區(qū)域掛牌房源增多相對應(yīng)的現(xiàn)象是，一些業(yè)主出于急售的需要而愿意降價。近期，有報道稱，朝陽潘家園弘善家園一套72平方米的二手房，報價從410萬下降到390萬，業(yè)主一天降價20萬。

不過，在新京報記者采訪中發(fā)現(xiàn)，這種急售的案例僅為個案，類似案例之前也時有發(fā)生，一般會出現(xiàn)在不太好出售的一層或頂層房子。此外，一些已經(jīng)買到置換房源的改善客群，也會比較著急將手上之前的房源降價出售。

喬召告訴新京報記者，“一般來說，著急出售的業(yè)主基本降價幅度較大。而5月份雖然二手房交易量有所下滑，但并不缺看房客戶，買方議價能力也并未明顯提高，只是受市場及部分著急降價房源影響，一些業(yè)主自己主動降價出售了?！?/p>

朝陽區(qū)一中介門店經(jīng)理也表示，5月份其所在門店，成交價格出現(xiàn)3%左右的降幅，但并沒有遇到業(yè)主大幅降價的情況，成交量也比較穩(wěn)定，與4月份相比基本持平，但目前購房者、業(yè)主的心理價位確實有所降低，“4月份部分業(yè)主心氣還比較高，但隨著房子帶看減少、買方出價達不到預(yù)期等情況，心理價位有所下降?！?/p>

“可議價空間的房源是根據(jù)賣家對于資金的需求程度而定，著急出手的業(yè)主會有一定的讓利空間?！蓖跤窳贾赋?，5月份由于二手房交易放緩，觀望周期長，交易量有所減少，因此，買方的議價幅度有所提高。另外，史玢玢表示，5月份也有漲價的房源，還有部分業(yè)主是報價不變，等待市場上揚。

值得一提的是，相比普通住宅，豪宅市場的價格波動較小。北京中原西山戰(zhàn)區(qū)御墅臨楓豪宅分行店長謝孟清指出，其門店所在片區(qū)，如果有裝修特別好的房子，成交周期較快，且還會出現(xiàn)一些溢價。

程鐵錚表示，“5月，過往掛牌價較高的別墅業(yè)主回歸到正常報價。目前名都園社區(qū)5月成交了2套聯(lián)排別墅、1套雙拼別墅，整體價格較為穩(wěn)定?！?/p>

從整體市場來看，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份北京二手房掛牌均價比4月份微降0.1%，與此同時，二手房議價空間和4月份相比擴大0.37個百分點，不但業(yè)主的預(yù)期開始下降，而且在價格上也更愿意做出讓步以換取成交。

二手房需求階段性正?；卣{(diào)

在此市場環(huán)境下，馬駒橋、豐臺科技園等地21世紀不動產(chǎn)相關(guān)經(jīng)紀人反饋，5月門店交易量有所下滑?！?月上半月，價格基本沒有變動，下半月開始紛紛調(diào)價。相比4月份，5月份二手房市場冷淡了一些，成交節(jié)奏相比4月份有所放緩，不過，不同戶型的市場表現(xiàn)有所分化，區(qū)域內(nèi)小戶型市場成交量相比4月份下降30%，反觀大戶型、改善盤成交量，相比4月份則增長45%左右?！?1世紀不動產(chǎn)宏仁家園店的店長王廣闊分析稱。

從整體交易量來看，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比下滑6.8%，同比則上漲51.0%（去年5月因疫情影響，成交基數(shù)較低）。其中，5月上半月成交走勢總體平穩(wěn)，下半月受市場預(yù)期變化影響，成交節(jié)奏有所放緩，因此成交量環(huán)比有小幅下降。

麥田房產(chǎn)分析指出，回顧去年11月-12月，北京受疫情影響，市場需求受到積壓。但疫情影響結(jié)束后，壓抑需求短時間集中釋放，市場在今年2、3月份迎來強勁反彈，一些觀望的客戶也因為市場熱度的升溫被裹挾入市。面對短時間內(nèi)成交量的上升，部分業(yè)主預(yù)期升高，提升報價。面對高性價比房源減少，購房客戶入市意愿減弱，再加上新增需求補充不足，使得4月、5月的二手房成交量出現(xiàn)下滑，屬需求階段性正?；卣{(diào)。不過，拉長時間來看，今年1-5月份，北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次于2021年的9.1萬套，排名第二，市場整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

價格方面，5月北京二手房成交均價環(huán)比下降。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，價格下降主要有兩方面原因，一是結(jié)構(gòu)性因素影響，5月中心城區(qū)成交占比縮減，外圍城區(qū)成交占比上升，進而導(dǎo)致全市成交均價結(jié)構(gòu)性下降。此外，成交節(jié)奏放緩使得買賣雙方博弈加劇，買方議價能力有所提升，最終使整體市場和部分區(qū)域價格有所下滑。

業(yè)內(nèi)：6月市場以穩(wěn)為主，年末或迎“翹尾”行情

在此背景下，展望接下來的市場走勢，情況又將如何呢？對此，在記者采訪中，不少經(jīng)紀人表示，6月份市場或與5月份基本持平，預(yù)計不會有大的起伏，較大幅度降價的可能性很小，部分著急賣的房源可能在6月份還會出現(xiàn)小幅度降價。

朝陽某中介機構(gòu)經(jīng)紀人表示，“其實5月份的成交情況和2019年5月差不多，6月份可能還會維持目前態(tài)勢，成交周期可能會進一步拉長，但這也符合季節(jié)性的規(guī)律?！?/p>

也有一些經(jīng)紀人對后市持樂觀看法。王廣闊指出，通過近期帶看量來看，預(yù)計6月份二手房成交量會有所增長，“我們也加強了大戶型、改善盤的關(guān)注度，預(yù)計6月份成交要比5月份好一些。”

對此，麥田房產(chǎn)分析指出，從政策端來看，此前北京出臺了“帶押過戶”等政策，優(yōu)化了交易流程，提升交易效率。但當前市場在售房源不斷增多，市場仍存觀望情緒，導(dǎo)致置換鏈條運轉(zhuǎn)不暢，預(yù)計市場在未來一兩個月會經(jīng)歷一個階段性筑底過程。不過，隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策將在年底結(jié)束，很多業(yè)主會選擇在年底前完成置換以節(jié)省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶